Cuánto ahorrar para comprar un piso en España (2026): entrada, gastos y plan de ahorro
La respuesta corta: necesitas entre el 10% y el 30% del precio del piso ahorrado ANTES de pisar el banco. Te desglosamos cada euro, con ejemplos por ciudad y un plan para llegar.
Los 3 bloques de dinero que necesitas
Para comprar un piso en España necesitas 3 cosas:
- La entrada — El 20% del precio (los bancos financian hasta el 80%)
- Gastos de compraventa — Impuestos, notaría, registro... entre un 10-12% adicional
- Un colchón de emergencia — 3-6 meses de gastos, por si acaso
Regla rápida: si el piso cuesta 200.000€, necesitas ~60.000€ ahorrados (30%). Si tienes acceso a los Avales ICO (menores de 35), necesitas ~24.000€ (12%).
Desglose: ¿cuánto cuesta comprar un piso de 200.000€?
| Concepto | Sin Aval ICO | Con Aval ICO |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000€ | 0€ (el aval cubre) |
| ITP o IVA (6-10%) | 12.000-20.000€ | 12.000-20.000€ |
| Notaría | 800-1.200€ | 800-1.200€ |
| Registro | 400-650€ | 400-650€ |
| Gestoría | 300-500€ | 300-500€ |
| Tasación | 300-600€ | 300-600€ |
| TOTAL | 54.000-63.000€ | 14.000-23.000€ |
Los impuestos son el gasto más grande después de la entrada. Y cambian mucho según tu comunidad autónoma:
| Comunidad | ITP (segunda mano) | IVA (obra nueva) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 10% + 0,7% AJD |
| Cataluña | 10% | 10% + 1,5% AJD |
| Andalucía | 7% | 10% + 1,2% AJD |
| C. Valenciana | 10% | 10% + 1,5% AJD |
| País Vasco | 4% | 10% + variable |
Si quieres ver cuánto te costaría la cuota mensual de la hipoteca, usa nuestra calculadora de hipoteca.
Avales ICO: la opción para menores de 35
Desde 2024, el Estado ofrece Avales ICO para que los jóvenes puedan comprar su primera vivienda sin aportar el 20% de entrada. Así funcionan:
- El ICO avala hasta el 20% del importe de la hipoteca (25% si la vivienda tiene certificación energética D o superior)
- El banco te financia el 100% del precio
- Solo necesitas ahorrar para los gastos (10-12% del precio)
- Requisitos: menor de 35 años, primera vivienda, ingresos anuales ≤ 37.800€ (individual) o ≤ 75.600€ (pareja)
Ejemplo: para un piso de 180.000€ en Valencia, con Aval ICO solo necesitas ~20.000€ de ahorro (gastos). Sin aval necesitarías ~54.000€. La diferencia son 34.000€ menos de ahorro previo.
¿Pero merece la pena financiar el 100%? Más hipoteca = más intereses. Calcula la diferencia con nuestra calculadora de hipoteca.
¿Cuánto cuesta un piso por ciudad? (2026)
El precio medio varía brutalmente según la ciudad. Este es el precio medio de un piso de 80m² y lo que necesitas ahorrar:
| Ciudad | Precio medio (80m²) | Ahorro sin aval (30%) | Ahorro con ICO (12%) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 320.000€ | 96.000€ | 38.400€ |
| Barcelona | 310.000€ | 93.000€ | 37.200€ |
| Bilbao | 250.000€ | 75.000€ | 30.000€ |
| Valencia | 200.000€ | 60.000€ | 24.000€ |
| Málaga | 210.000€ | 63.000€ | 25.200€ |
| Sevilla | 175.000€ | 52.500€ | 21.000€ |
| Zaragoza | 145.000€ | 43.500€ | 17.400€ |
Plan de ahorro: ¿cuántos meses necesitas?
Aquí tienes un plan realista según cuánto puedas ahorrar cada mes, para un piso de 200.000€ en Valencia (sin ICO, objetivo: 60.000€):
| Ahorro mensual | Meses necesarios | Años |
|---|---|---|
| 400€/mes | 150 meses | 12,5 años |
| 600€/mes | 100 meses | 8,3 años |
| 800€/mes | 75 meses | 6,3 años |
| 1.000€/mes | 60 meses | 5 años |
| 1.500€/mes | 40 meses | 3,3 años |
Truco: si inviertes ese ahorro en un fondo indexado al 7% mientras ahorras, reduces los plazos entre un 15-25%. A 5 años con 1.000€/mes tendrías ~71.000€ en vez de 60.000€. Pero ojo: la inversión a corto plazo tiene riesgo. Consulta nuestra calculadora de interés compuesto.
10 trucos para ahorrar más rápido para tu piso
- Automatiza el ahorro — El día que cobras, transfiere automáticamente a una cuenta aparte.
- Usa una cuenta remunerada — Trade Republic, Revolut o Renault Bank dan un 2-3% TAE. Algo es algo.
- Elimina gastos hormiga — Esas suscripciones que no usas suman 50-100€/mes. Lee nuestra guía de gastos hormiga.
- Vive debajo de tus posibilidades — Un alquiler más barato durante 3-4 años puede valer 15.000-20.000€ de ahorro extra.
- Negocia tu sueldo — Un aumento del 10% puede acortar tu plan 1-2 años. Guía de negociación.
- Genera ingresos extra — Freelance, clases particulares, vender cosas que no usas.
- Aprovecha las pagas extra — Si recibes 14 pagas, destina las 2 extras íntegras al ahorro = +3.000-5.000€/año.
- Revisa la declaración de la renta — Muchas deducciones de vivienda pasan desapercibidas. Guía de declaración de la renta.
- Compra en pareja — Dos salarios ahorrando = la mitad de tiempo.
- Investiga las ayudas de tu CCAA — Muchas comunidades tienen ayudas específicas para jóvenes compradores.
¿No sabes cuánto puedes ahorrar al mes? Calcula tu capacidad real con la calculadora de ahorro mensual.
La regla del 35%: ¿puedo permitirme esta hipoteca?
Los bancos (y el sentido común) dicen que la cuota de la hipoteca no debería superar el 35% de tus ingresos netos. Ejemplo:
- Sueldo neto: 2.000€/mes → cuota máxima: 700€
- Sueldo neto pareja: 3.500€/mes → cuota máxima: 1.225€
Si la cuota que te sale en la calculadora de hipoteca supera el 35% de tus ingresos, hay dos opciones: ahorrar más entrada para bajar la cuota, o buscar un piso más barato.
¿Comprar o seguir alquilando?
No hay una respuesta universal. Comprar tiene sentido si:
- ✅ Piensas quedarte 7+ años en la misma zona
- ✅ Tienes estabilidad laboral
- ✅ La cuota es ≤35% de tus ingresos
- ✅ Tienes colchón de emergencia después de la entrada
Si no cumples todo esto, alquilar puede ser más inteligente. Lee nuestra guía completa: ¿Alquilar o comprar? La guía definitiva.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso en España?
Aproximadamente el 30% del precio: un 20% para la entrada y un 10-12% para gastos. Para un piso de 200.000€ serían unos 60.000€. Con Avales ICO (menores de 35), solo necesitas el 10-12% de gastos (~24.000€).
¿Qué son los Avales ICO para jóvenes?
Una garantía del Estado que cubre hasta el 20% del importe de la hipoteca para menores de 35 años. Te permiten financiar hasta el 100% del piso y solo necesitas los gastos de compraventa (10-12%).
¿Cuánto cuestan los gastos de comprar un piso?
Entre el 10% y el 15% del precio. Los impuestos son el mayor gasto: ITP del 4-10% (segunda mano) o IVA 10% (obra nueva). Más notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Cuánto tiempo se tarda en ahorrar para la entrada?
Para un piso de 200.000€ sin avales (objetivo: 60.000€), con un ahorro de 800€/mes tardarías unos 6 años. Con Avales ICO el objetivo baja a ~24.000€ y tardarías 2,5 años.
¿Es mejor alquilar o comprar en 2026?
Comprar tiene sentido si piensas quedarte 7+ años, tienes estabilidad laboral, la cuota es ≤35% de tus ingresos y mantienes un colchón de emergencia. Si no, alquilar puede ser más inteligente.
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📊 Sobre estos datos
Los precios de vivienda se basan en datos de Idealista, Fotocasa y el INE (Índice de Precios de Vivienda, 2025-2026). Los gastos de compraventa se han calculado según la legislación vigente en cada comunidad autónoma. Información sobre Avales ICO del ICO.es y el BOE.