Alquilar o comprar: la calculadora que necesitas
"Alquilar es tirar el dinero." Falso. Comprar también tiene costes que nadie te cuenta. Aquí están los números.
El mito de "alquilar es tirar el dinero"
Esta frase ignora que comprar también tiene costes invisibles: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, derramas, seguros, mantenimiento… Comprar no es gratis.
En los primeros años de hipoteca, el 60-70% de tu cuota son intereses. Ese dinero lo "tiras" igual que un alquiler.
Los costes ocultos de comprar
| Concepto | Coste aproximado | Frecuencia |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000€ (piso de 200K) | Una vez |
| Gastos compra (10%) | 20.000€ | Una vez |
| IBI | 400-1.200€/año | Anual |
| Comunidad | 50-150€/mes | Mensual |
| Mantenimiento | 1-2% del valor/año | Anual |
| Seguro hogar | 200-400€/año | Anual |
¿Cuándo compensa comprar?
- Vas a vivir allí más de 7-10 años (punto de equilibrio típico).
- Tienes ahorrado el 20% de entrada + 10% gastos sin tocar tu fondo de emergencia.
- La cuota no supera el 30-35% de tus ingresos netos.
- El precio de compra es razonable respecto al alquiler equivalente (ratio PER < 20 años).
¿Cuándo compensa alquilar?
- No sabes si te quedarás en esa ciudad más de 5 años.
- No tienes ahorros para la entrada.
- El mercado está caro y el alquiler es proporcionalmente barato.
- Prefieres invertir la diferencia (alquiler + inversión puede ser más rentable).
La fórmula rápida: ratio PER
Precio compra ÷ alquiler anual equivalente = años de alquiler. Si el resultado es menor de 15, comprar es buena idea. Si es mayor de 20, alquilar gana.
Ejemplo: piso de 200.000€, alquiler equivalente 900€/mes (10.800€/año). PER = 200.000 ÷ 10.800 = 18,5 años. Zona gris — depende de tu situación.