Lo que nadie te contó sobre las hipotecas en España
La hipoteca es probablemente la decisión financiera más grande de tu vida. Vas a firmar un compromiso de 20-30 años por cientos de miles de euros. Y sin embargo, la mayoría de la gente dedica más tiempo a elegir un móvil que a entender lo que está firmando.
Porque, una vez más, nadie te enseñó esto.
Lo que el banco no te dice antes de firmar
1. No te financian el 80% — te financian lo que quieren
El banco analiza tu ratio de endeudamiento: la cuota no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.000€/mes, tu cuota máxima es ~650€.
Cuota máxima = Sueldo neto × 0.35
2.000€ netos → cuota máxima: 700€/mes
2. Los gastos de compra son del 10-13% adicional
Para un piso de 200.000€ necesitas entre 50.000€ y 66.000€ extra:
| Concepto | % del precio | Ejemplo (200k€) |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 20% | 40.000€ |
| ITP o IVA | 6-10% | 12.000-20.000€ |
| Notaría + Registro | ~1% | 2.000€ |
| Gestoría | ~0,3% | 500€ |
| Tasación | Fijo | 300-500€ |
3. ¿Fija o variable? Depende del Euríbor
En 2026, con el Euríbor rondando el 2,3-2,5%, la decisión es menos clara que hace 2 años:
| Tipo | TAE típica (2026) | Cuota 200k€/25 años | Para quién |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,8-3,2% | ~935€ | Prefiere seguridad |
| Variable | Eur + 0,5-0,8% | ~870-950€ | Tolera riesgo |
| Mixta | 2,5% (5 años) | ~900€ inicio | Quiere empezar bajo |
4. Las vinculaciones encarecen la hipoteca
Para conseguir la "mejor" oferta, el banco te pide: nómina domiciliada, seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta de crédito... Cada vinculación es un coste que debes calcular.
📊 Coste real de las vinculaciones
Seguro de vida banco: 600€/año vs. mercado: 200€/año
Seguro de hogar banco: 400€/año vs. mercado: 180€/año
Cómo negociar tu hipoteca como un PRO
- Pide ofertas en 3-5 bancos: La competencia te beneficia.
- Compara la TAE, no el TIN: La TAE incluye todos los costes reales.
- Rechaza vinculaciones innecesarias: Calcula si la bonificación compensa el sobrecoste.
- Negocia los gastos de apertura: La comisión de apertura es negociable.
- Considera un bróker hipotecario: Son gratis para ti (cobra el banco) y consiguen mejores condiciones.
¿Cuánto piso puedo permitirme?
Regla rápida: tu piso no debería costar más de 4-5 veces tu ingreso bruto anual.
| Sueldo bruto anual | Piso máximo aconsejable | Cuota 25 años al 3% |
|---|---|---|
| 25.000€ | 100-125k€ | ~475-525€ |
| 35.000€ | 140-175k€ | ~664-740€ |
| 50.000€ | 200-250k€ | ~950-1.055€ |
| 70.000€ (pareja) | 280-350k€ | ~1.330-1.480€ |
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