Inversión inmobiliaria: ¿es rentable comprar para alquilar?
"Compra un piso y alquílalo." El consejo más repetido en España. Pero, ¿es realmente tan rentable como dicen?
La rentabilidad bruta vs neta
La rentabilidad bruta media en España es del 5-7%. Pero nadie te cuenta los gastos:
| Concepto | Impacto anual |
|---|---|
| Alquiler bruto | +7.200€ (600€/mes) |
| IBI + comunidad | -1.500€ |
| Seguro + mantenimiento | -800€ |
| Períodos vacío (1 mes) | -600€ |
| IRPF (rendimiento neto) | -1.000€ |
| Rentabilidad NETA | ~3.300€ (2,2% sobre 150K) |
La rentabilidad neta real suele ser del 2-4%, no del 5-7%. Muy por debajo de lo que puedes conseguir con fondos indexados (7-10% histórico).
Ventajas del inmobiliario
- Apalancamiento: con 30.000€ controlas un activo de 150.000€ (hipoteca).
- Ingresos predecibles: alquiler mensual constante.
- Tangibilidad: psicológicamente es "más real" que números en pantalla.
Desventajas
- Ilíquido: vender un piso tarda meses, vender fondos tarda 1 click.
- Concentración: todo tu capital en un solo activo, una sola ubicación.
- Gestión: inquilinos, averías, morosos, impuestos… es un trabajo.
Alternativas sin comprar
REITs/SOCIMIs: fondos inmobiliarios cotizados. Inviertes en inmobiliario desde 100€, cobras dividendos y puedes vender al instante.
¿Quieres profundizar más?
Esta guía te da las claves. Si quieres el método completo:
Información educativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones económicas importantes.